築20年以上の分譲マンションにお住まいの方や、これから中古マンションを購入して改修を考えている方の中には、「設備が古くなってきたけれど、どこまでリフォームできるのだろう？」「費用はどれくらいかかる？」と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

特に仙台市をはじめとする地域では、築20年〜30年を迎えるマンションの流通や住み替えが多く、水回りの老朽化や冬場の寒さ・結露に悩む声から、リフォームやマンションリノベーションの相談が年々増えています。

戸建てと違い、マンションには独自の管理規約があり、自由に工事できる部分とできない部分が細かく定められています。そのため、「キッチンは移動できる？」「窓は交換できる？」といった疑問をクリアにしておくことが失敗を防ぐ第一歩です。

この記事では、マンションリフォームでできること・できないことや、気になる費用相場、工事前に必ず確認しておきたいチェックポイントを分かりやすく解説します。

1. マンションリフォームで知っておきたい「専有部分」と「共用部分」

マンションリフォームを計画するうえで、大前提として理解しておくべきなのが「専有部分」と「共用部分」の区別です。ここを誤ると、規約違反や工事の中止につながるおそれがあります。

専有部分とは、区分所有者が購入し、自由にレイアウトや内装を変更できるお部屋の内部を指します。具体的には、キッチンや浴室といった設備、室内の壁紙やフローリングなどがこれに該当します。

一方で、共用部分はマンションの住人全員で共有している資産です。具体例として、玄関ドアの外側、窓サッシ、バルコニー、共用廊下などが挙げられます。

これらは個人の判断で勝手に交換・変更することが原則として認められていません。例えば、窓ガラスの性能を高めたい場合、サッシごとの交換はできませんが、室内側に「内窓」を新設する工事であれば専有部分の扱いとなるため認められるケースが一般的です。

2. 【場所別・費用相場】マンションリフォームでできること

住戸内の専有部分であれば、ライフスタイルに合わせて多彩なマンションリフォームが可能です。ここでは、それぞれの工事内容と気になる費用相場を解説します。

キッチン交換

古くなったシステムキッチンの交換は、収納力や清掃性を高めるために非常に人気があります。食洗機の後付けや、壁付け型から対面式への変更など動線の見直しも図れます。

費用相場：50万円～150万円（※製品のグレードやレイアウト変更の有無により変動します）

浴室交換

経年劣化した浴室を最新のユニットバスへ一新します。冬場の寒さ対策として浴室暖房乾燥機を導入するケースも目立ちます。

費用相場：80万円～150万円

トイレ・洗面化粧台の交換

最新の設備は節水性能や防汚コーティングが優れており、日々の掃除の負担を大きく軽減してくれます。

トイレ費用相場：13万円～40万円
洗面化粧台費用相場：10万円～30万円

内窓設置

特に寒暖差の厳しい地域では、冬場の底冷えや窓の結露、外部からの騒音に悩まされる住まいが多く見られます。既存の窓の内側にもう一つ窓を設ける内窓設置は、断熱性と防音性を高める有効な手段として需要が高まっています。

費用相場：1カ所あたり3万円～20万円（※窓のサイズによります）

クロス・床（フローリング）の張替え

壁紙や床材を一新することで、室内の雰囲気が劇的に変わります。マンションの場合は、管理規約で指定された「遮音等級（L-45など）」を満たすフローリング材を選ぶ必要があります。

クロス張替え費用相場：1㎡あたり1,000円～1,500円程度

3. マンションリフォームでできないこと・制限される工事

戸建て住宅とは異なり、マンションには構造上や法律上の制約から「やりたくてもできない」工事が存在します。計画の初期段階で把握しておくことが大切です。

まず、前述した「窓サッシや玄関ドアの交換」は共用部分にあたるため、個人の判断では原則として施工できません。

また、間取り変更を行う際にも注意が必要です。建物の構造を支える「構造壁（コンクリート壁）」や梁、柱は、安全性を保つために絶対に撤去や穴あけができません。
さらに、水回りの大幅な移動は、床下の構造（二重床か直床か）や共用配管までの距離・勾配の兼ね合いによって制限される場合があります。

4. 工事前に必ず確認したい管理規約のポイント

マンションリフォームをトラブルなく進めるためには、着工前に必ず「管理規約」および「使用細則」を読み込む必要があります。

確認すべき主なポイントは以下の3点です。

• 床材の遮音性能基準：階下への生活音トラブルを防ぐため、指定されたL値（遮音等級）の製品を使うルールがある。
• 工事の申請手続き：管理組合や管理会社への事前申請書・図面の提出、および理事会の承認が必要となる。
• 工事可能な時間帯や曜日：近隣への配慮から、作業が許可される時間（例：9:00〜17:00）や土日祝日の工事可否が細かく決められている。

規約を守らずに工事を進めると、のちのち管理組合から工事の中止や原状回復を求められるリスクがあるため注意してください。

5. 築20年以上のマンションで人気のリフォームと配管点検の重要性

築20年を超えたマンションでは、表層の綺麗さだけでなく、住まいの耐久性を維持するためのメンテナンスが必要になってきます。ここでは人気の改修に加え、見落としがちなポイントを解説します。

水回り設備の刷新と内窓による断熱対策

キッチンや浴室などの水回り設備は、経年劣化により部品の供給が終了しているケースも少なくありません。耐用年数の観点からも、この時期に一式交換する事例が多く見られます。また、前述した内窓の設置によって、結露やカビの発生を抑え、冷暖房効率を上げるリフォームも非常に人気があります。

給排水管の点検・更新

築20年以上のマンションでは、床下や壁の奥にある給排水管の経年劣化も進行しているケースがあります。配管内部のサビや詰まり、接続部の緩みなどを放置すると、のちに階下への「漏水トラブル」を引き起こす大きなリスクとなります。

水回りをリフォームする際は、機器の本体だけでなく、接続されている給排水管や止水栓の状態を同時に点検し、必要であれば更新工事を行うことが、マンションの寿命を延ばす重要なポイントです。

6. 失敗しないマンションリフォーム会社選びのポイント

マンションリフォームの成否は、依頼する施工会社選びでほぼ決まるといっても過言ではありません。戸建てとは異なる専門知識が求められるため、以下の実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

マンションリフォームの実績が豊富な会社を選ぶべき理由

• 管理規約への深い理解：マンションごとの特殊なルールを読み解き、規約に抵触しないプランを提案できる。
• 管理組合への申請経験：管理会社や理事会へ提出する書類の作成や、スムーズな交渉ノウハウを持っている。
• 遮音基準への適応知識：床材の規定などをクリアしつつ、デザイン性と快適性を両立させられる。
• 配管や構造への理解：コンクリート躯体や配管の勾配制限を正確に把握し、無理のない工事計画を立てられる。

会社を選ぶ際は、過去に同じようなマンションの施工事例があるか、担当者が管理規約の確認を徹底して行ってくれるかを確認すると安心です。

7. 【保存版】マンションリフォーム前のチェックリスト

いざ計画を具体化させる前に、以下の項目を確認してスムーズに準備を進めましょう。

• □ 管理規約を取り寄せ、リフォームの制限事項を確認した
• □ 自宅の「専有部分」と「共用部分」の範囲を把握した
• □ 設備の交換や間取り変更の大まかな予算を決めた
• □ 今の住まいの不満点を洗い出し、工事の優先順位を整理した
• □ マンション施工の実績が豊富なリフォーム会社へ相談した

8. まとめ｜まずはプロへの相談から始めよう

マンションリフォームは、戸建てとは異なり「専有部分と共用部分の境界」や「管理規約のルール」を守りながら、限られた空間を最適化していく必要があります。

マンションごとに条件や構造、管理組合のルールは大きく異なるため、まずは手元の管理規約を確認することから始まります。しかし、規約の解釈や配管の状態、自分たちの予算でどこまで実現できるかを個人で見極めるのは簡単なことではありません。

「うちのマンションでもこの工事はできる？」「何から手をつければいいか分からない」と迷ったときは、一人で悩まずにマンションリフォームの経験豊富なプロに相談してみるのが一番の近道です。

サイトホームではお住まいのマンションの構造や管理規約の規定を丁寧に読み解き、最適なリフォームプラン・お見積りをご提案いたします。どうぞお気軽にお問い合わせください。

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